Alturas edilicias y desarrollo razonable
Por Arq. Jorge Bader

Cuando se puso en vigencia la Ley de uso del suelo uno de los objetivos centrales que le dio origen tuvo que ver con la cuestión del desarrollo extensivo de las ciudades. La especulación territorial era una preocupación y el desarrollo de loteos sin infraestructura y en todo tipo de terrenos generaba una dispersión urbana con un sinnúmero de inconvenientes futuros, que abarcaban problemas técnicos y problemas sociales. Hasta el día de hoy en nuestra ciudad debatimos sobre muchos de esos desarrollos extraurbanos y su incorporación al concierto de los servicios y la consolidación de su trama urbana.

Durante muchos años, para ser más preciso casi 30, el código original, promulgado por la Ordenanza 1812, mantuvo un perfil urbano contenido en los sectores céntricos porque en nuestra ciudad había terrenos remanentes y muchas alternativas para completar la trama edilicia, que conjuntamente con las crisis cíclicas de la economía no terminaban de despegar el desarrollo de la construcción en altura. Pero las cosas cambian y de pronto con la saturación de la trama, la falta de terrenos, el crecimiento de la demanda sobre los sectores céntricos y la expectativa social de vivir en la cercanía de las mayores oportunidades de servicios, el perfil urbano comenzó a modificarse.

Una vez que se puso de manifiesto la voluntad de crecer en altura, hecho que resulta en general inevitable en todo desarrollo urbano, comienzan los escozores. Y allí es necesario separar lo subjetivo de las incomodidades sociales de lo objetivo reglamentario. En el marco del código anterior no había ninguna limitación al desarrollo en altura, mas allá de los parámetros establecidos por la ley de uso del suelo y convalidados por el código, o sea la cantidad de suelo utilizable en planta, (FOS) la cantidad de superficie total edificable en la parcela (FOT) y la cantidad de habitantes posible en esa superficie (Densidad).

Hace poco me llamo la atención la cantidad de estudios que derivan del problema que ha generado esta escalada internacionalista de la arquitectura moderna, que parece avanzar hacia desarrollos cada vez más impresionantes en altura haciendo un alarde de la tecnología. El mundo compite en las grandes capitales por demostrar cuan alto se puede llegar. Así las capitales del mundo moderno intentan demostrar su presencia a través de desarrollos a veces absolutamente descolocados. De hecho quien haya visitado Santiago de Chile últimamente habrá quedado asombrado por la Gran Torre Santiago, parte del complejo Costanera Center, un desarrollo de 300 metros de altura totalmente ajeno al perfil urbano general.

Hay un estudio muy interesante de la Doctoranda Noemí María Strub, en la Universidad de Córdoba en su tesis doctoral donde observa el impacto social y territorial de las construcciones desproporcionadas en el perfil edilicio tradicional de la ciudad. Similares situaciones se observan en Rosario y el Capital federal donde los desarrollos extremos se concentran en sectores como puerto Madero o zonas costaneras. El impacto de la construcción en altura es siempre un tema social complejo ya que un edificio de propiedad horizontal rompe la trama uniforme de alturas consolidadas.

En el código actual se pensó que la solución era establecer planos límite a las alturas edilicias. La cuestión no es cuanto se limite la altura sino cual es el perfil urbano que esta limitación habrá de crear y aquí viene el debate ausente, es decir ¿por qué en algún lugar son 9 metros y en otro 20 o 15 o lo que fuere?. Incluso en lugares donde ya se ha roto el equilibrio de la homogeneidad de la trama con edificios que aparecen desproporcionados de su entorno, tenemos ahora la limitación de 9 metros de altura, y en otros sectores, donde aun se mantiene el perfil homogéneo de barrio bajo se han habilitado 15 metros de altura, que cuando se materialicen harán de generar una ruptura de ese equilibrio actual. ¿Cuál es el perfil urbano deseado? Esta es la pregunta sin respuesta.

No surge de un plan urbano donde la comunidad consensue el perfil esperado es decir la razonable composición morfológica entre los sectores bajos y los sectores altos coordinados de modo que si existiera alguna interferencia incomoda esas incomodidades se pudieran moderar a través de remediaciones expresadas en el correspondiente estudio de impacto .Porque la realidad es que la trama uniforme y de baja altura se rompe igual con 5 pisos que con 8. El nivel de incomodidad del vecino es el mismo entonces ¿cuál es el parámetro aplicado?. Cuál es el fundamento de esta limitación arbitraria? Si el resultado hubiera sido una consecuencia del debate público respecto de los perfiles urbanos aceptables probablemente este comentario no tendría sentido.

Pero la verdad es que aun ignoramos en base a que se definieron estos criterios. Y tampoco estamos poniéndolo en la agenda del desarrollo actual. El mito popular que tiene que ver con las limitaciones de la infraestructura en general es nada más que eso, un mito ya que la percepción social de que los caños de desagüe van a explotar por una sobrecarga de fluidos es una visión limitada de las infraestructuras y su funcionamiento, y si finalmente ese fuera un mito real, nunca una cuestión de infraestructura puede ser una limitación al desarrollo.

En general nuestras infraestructuras sufren más por la incultura social de volcar a los desagües objetos no degradables que por la mayor carga de líquidos servidos. Finalmente el debate debiera concentrarse en cuáles son los espacios de conservación del espíritu de barrio, y cuáles son los perfiles urbanos esperados para mantener ese espíritu, donde las alturas son un dato más del perfil urbano deseable, pero no el único ni el excluyente de los otros aspectos, entre los cuales están en juego los retiros de la línea de edificación la modificación de las normas de utilización del tejido urbano o la utilización de sectores centrales de las manzanas con otro criterio de ocupación del espacio disponible. Este enunciado no agota, ni define el total de las variables en juego, solo se limita a plantear una acotada lista de temas que pueden formar parte de la agenda a discutir.