Opinión:
Valor agregado
Por Arq. Jorge Bader

En el año 2012 se sancionó la Ley 14449. Es conocida como la "Ley 14" y trata del acceso justo al hábitat. Conceptualmente se trataba de proponer estrategias para el mejoramiento de los hábitats construidos, en algunos casos en barrios marginales, y la creación de mecanismos de generación de recursos para que el Estado pudiera comprar más suelos urbanizables. Lo que, en forma más entendible, es el famoso valor adicional o plusvalor urbano.

Uno de los actores reconocidos de estos procesos de creación de la Ley, fue el Arquitecto Eduardo Reese, profesor de Gestión Urbana del Instituto del Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento (ICO-UNGS), quien es conocido en Campana porque participó en el armado de la matriz del Plan Estratégico. En el prólogo explicativo del manual de aplicación de la ley decía Reese: "Para poner en marcha este desafío, no podemos dejar de señalar el claro posicionamiento de la ley a favor de la organización popular territorial. Ganar todos los días en capacidad de acción y en representatividad social es el camino para que las organizaciones sociales, a quienes va dedicado este manual, sean el vehículo legítimo y democrático para progresar en más derechos y más justicia. La ley abre múltiples posibilidades y recursos de participación y por lo tanto es una oportunidad para escuchar y ser escuchados, para construir asociadamente, para promover y controlar. Es decir para construir más democracia efectiva y no puramente formalista y pasiva".

En un artículo periodístico de esa época, se planteaba que de acuerdo con datos publicados por el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, para la época de la sanción de la ley había más de 850 mil hogares con problemas habitacionales en el territorio bonaerense. A pesar de esto, Eduardo Reese, recordó que "la política habitacional predominante en la Argentina fue la construcción de vivienda nueva, cuando muchas demandas se resolverían con mejoramientos o con la urbanización de los barrios donde están localizadas esas viviendas deficitarias". Con este antecedente, en el título 5 de la ley se plantea la coparticipación en la valorización territorial por parte del Estado en el caso que se produzca una mejora de los indicadores urbanísticos o la situación reglamentaria preexistente sobre el suelo urbanizado.

El artículo 46 enuncia precisamente los hechos generadores de la valorización territorial. No es objeto de esta reseña entrar a analizar puntualmente estos hechos. Me interesa concentrarme en lo conceptual. La ley plantea un nuevo escenario para las plusvalías territoriales, que generarían fondos para mejoras territoriales.

Esto genera al menos dos escenarios diferentes. Uno derivado de la valorización de la tierra simplemente por el cambio de la zonificación o los indicadores urbanísticos, la regulación de alturas o la liberación de alguna restricción. Esto podría decirse que afecta al valor venial de la tierra y se da sin que necesariamente se apliquen las ventajas derivadas de la nueva reglamentación, solo por la potencialidad adjudicada al suelo. Es decir que tenemos el primer tema tributario, que tiene que ver con la valorización de la tierra exigible como plusvalor al momento simplemente de la operación inmobiliaria, donde, por ejemplo, se vendería un suelo revalorizado. La segunda cuestión vendría sujeta a la inversión edilicia. Es decir, el resultado del plusvalor obtenido por las oportunidades excedentes al momento de la construcción. O sea que la regulación mínima-mente respondería a una fórmula polinómica que contemplara estas dos cuestiones y que no necesariamente se darían en forma concomitante, sino que pueden ser diferidas en el tiempo y donde quizás el segundo término no se dé nunca.

En los nuevos escenarios que plantea la actual modificación del Código de Planeamiento urbano ambiental de Campana, tenemos una oportunidad para debatir en el seno de las nuevas estructuras de análisis, como el rediseñado Consejo Urbano Ambiental las propuestas de alternativas de aplicación de las plusvalías territoriales. Este concepto nos permite definitivamente empezar a crear nuestro fondo dedicado, en la búsqueda de cimentar el planea-miento propositivo.