Densidad: ¿quo vadis?
Por Arq. Jorge Bader

La Ley de Uso del Suelo de la Provincia de Buenos Aires, identificada como la 8912, fue una legislación generada en el último tramo del Gobierno militar de la histórica y nefasta dictadura, que tuvo su fin en el 83. Precisamente durante el año 1984, se analizó la posibilidad de reformularla, pero finalmente sobrevivió y fue convalidada pasando de su rango de Decreto Ley del PE a la categoría de ley democráticamente debatida. Sobre este tema siempre tuve una visión crítica, que he puesto de manifiesto en los últimos 20 años.

La ley establece parámetros totalmente cuestionables en la conformación del suelo y como heredera de un concepto rígido militar establece mediciones taxativas y poco flexibles a la hora de definir los indicadores urbanísticos. Pero el más cuestionado es precisamente la densidad. Quizás este análisis resulte demasiado técnico y probablemente se haga tedioso, pero intento simplificarlo.

La densidad es un cálculo de la cantidad de habitantes que se pueden ubicar en un determinado espacio físico. Si consideramos que ese espacio se mide por hectárea, el número que la densidad refiere es la cantidad de habitantes posibles en esa superficie. Ahora bien, la realidad es que en este punto empezamos mal. La hectárea es una medida teórica ya que las superficies de las manzanas típicas de cualquier ciudad en general tienen 86,60 por 86,60 metros de lado menos los 18 metros de ochavas cedidas obligatoriamente, y esta medida real es la que define el espacio útil. Esto nos da una superficie bruta de ocupación territorial de aproximadamente 7480 metros con lo cual, si tuviéramos una manzana totalmente libre, y la zona admite, como en el centro de nuestra ciudad un número de 600 habitantes por hectárea la realidad es que, en esa área objetiva, la densidad neta no es de 600 habitantes sino de 449 habitantes posibles. Es decir que acá estamos frente a una lectura de densidad bruta o potencial y una densidad neta o real.

Si seguimos con este análisis, considerando el indicador básico de ONU Hábitat, de 15 metros cuadrados, como superficie mínima admisible, por habitante considerada la media de superficie habitacional, tenemos que los 449 habitantes a ubicar en los 7500 metros aproximados de una manzana típica demandarían una construcción total de unos 6732 metros. Compréndanse que los números que planteo son gruesos y redondeados a efectos de la explicación. Estos parámetros que enunció son los que se utilizan para el diseño urbano a nivel internacional y son precisamente los números con los cuales se desarrollan las propuestas de las operaciones urbanísticas integrales. Pero la cosa se complica un poco más, ya que en una manzana donde la superficie de tierra es de 7480 metros, lo realmente ocupable con construcción por la aplicación de otro factor que regula el suelo libre, que habitualmente es el 40 por ciento de tierra no construida, representaría una superficie de 4488 metros. Entonces los 449 habitantes, que demandan 6732 metros se tienen que acomodar en un suelo de 4488 metros. Si la distribución fuera homogénea es decir que toda la tierra está disponible en una manzana libre, sin divisiones de límites medianeros y lotes de distintas conformaciones, esa población podría ubicarse en proyectos variados desde, un piso y medio o un par de pisos construidos, o en el mejor de los casos si se aplican premios en dos pisos y medio totales en los 4488 metros, o en el caso opuesto, hasta en un edificio tipo escarbadiente de infinitos pisos superpuestos con más espacio verde libre alrededor. Estos números simplifican la cuestión ya que para no complicar aún más la ecuación no pongo en consideración precisamente, los premios que la ley adjudica según la morfología del proyecto. Y no lo hago con la intención de simplificar el concepto que sé que de por sí, es bastante complicado de interpretar.

La verdad es que no existen esas manzanas libres y los lotes tienen conformaciones variadas y complican la ecuación. Mi crítica se convalida por la simple comparación de las legislaciones que adoptan otras provincias, que han desarrollado análisis territoriales posteriores a la época militar y se han fundado en otro criterio de diseñar las ciudades. Por ejemplo, la ciudad de Santa Fe tiene la ordenanza 11748, que adopta el criterio de ONU hábitat para la definición de densidades, pero solo establece el Factor de ocupación de suelo y el factor de construcción total en un predio, entendiendo que la división teórica de los metros proyectados por el parámetro de metros habitables por persona da como resultado una cantidad de personas posibles en la parcela, hecho que no regula, sino que propone en forma indicativa.

Hace años que vengo expresando esta crítica al indicador teórico de la densidad que es finalmente distorsivo en todo sentido. Incluso la lectura de la densidad como factor está equivocada en otro aspecto que tiene que ver con la simultaneidad. Este parámetro no solo no tiene relación con el verdadero crecimiento demográfico de las ciudades o su desarrollo o magnetismo para captar población, sino que tampoco considera la simultaneidad de usos. Si una misma persona tiene una vivienda y una oficina en otra locación, ambos proyectos han sido afectados por el parámetro densidad, pero por esa cuestión física de que un mismo cuerpo no puede estar en dos espacios a la vez, la realidad que la presencia de esa persona impacta en el uso de uno u otro ambiente alternativamente, lo cual baja su participación en el cálculo densidad a la mitad. O sea que, si quisiéramos perfeccionar el parámetro densidad ocupacional porque nos enamoramos de ese indicador, debiéramos al menos establecer usos de ocupación temporaria con otros indicadores o aplicar un factor de corrección de la densidad propuesta.

Con esto quiero sentar mi posición claramente, y quizás abrir un espacio para el debate. Debo aceptar el parámetro densidad porqué está fijado en la Ley de Uso del Suelo de la Provincia en la cual vivo, pero no estoy para nada de acuerdo con el parámetro y creo que es un objeto de cuestionamiento permanente que nadie se anima a abordar. Y quiero llevar mi crítica más a fondo, hemos debatido fuertemente como sociedad sobre las consecuencias de la dramática noche negra de la dictadura, y no hemos podido aún romper con este reglamentarismo inexplicable de una ley con origen cuestionable, sobre todo a la luz de los innumerables ejemplos internacionales y nacionales que no la consideran imprescindible a la hora de proyectar.