Opinión:
Democratizar el suelo
Por Arq. Jorge Bader

La Ley 14.449 fue sancionada por la legislatura bonaerense en el año 2012 y reglamentada en el año 2013. La norma, actualmente vigente, tiene como objetivo la promoción del derecho a la vivienda y a un hábitat digno y sustentable. Esta ley surgió del aporte de un conjunto de urbanistas que en los considerandos esenciales reconocían que la ley de uso del suelo había generado un esquema de exclusión de grandes sectores de la población para el acceso a la tierra.

Los esquemas de subdivisión del suelo establecidos por aquella cuestionada ley pretendían dimensiones de terrenos que elevaban los costos y en muchos casos no resolvían los problemas estructurales de provisión de infraestructura. Incluso las revisiones de la ley de uso del suelo con las complementarias posteriores terminaron alentando la ejecución de loteos cerrados o urbanizaciones selectivas que terminan operando como clusters independientes de la realidad urbana de su propio entorno.

Ya escribí varias veces sobre esta ley de Acceso justo al hábitat y participé de seminarios de análisis de la implementación de la misma en varias oportunidades desde su puesta en marcha.

En Campana la Ley fue referenciada en una ordenanza local que trató el tema de la plusvalía, la Ordenanza 6424 del año 2015, promulgada por el Decreto 2041, del 3 de diciembre de 2015.

Según el informe conjunto emitido a finales del pasado año, por el Laboratorio del territorio de la Provincia de Buenos Aires y el Comité de investigaciones científicas, (CIC-LINTA) se habrían generado hasta la fecha por la aplicación de la presente ley un total de 23378 lotes con la totalidad de los servicios.

Esta distribución desagregada corresponde según ese informe a 68 proyectos equivalentes al 34 % de la operatoria con un total de 7900 lotes en el programa de acción municipal como originante, es decir loteos generados sobre tierra propia. 68 proyectos de Consorcios urbanísticos con tierras privadas, con un total de 11047 lotes equivalentes a un total del 47% de la operatoria. 14 proyectos con 2709 lotes por presentaciones de Cooperativas, Asociaciones sindicales y otras organizaciones sociales, lo cual representa un 12% de la operatoria total, y finalmente, 21 proyectos por acción de Banco Hipotecario, Procrear, y el Instituto de la Vivienda de la Provincia con un total de 1695 lotes equivalentes a un 7% de la operatoria total.

El peso relativo mayor de la distribución de estas inversiones en el nuevo paradigma de la subdivisión del suelo se dio en el primer, segundo y tercer cordón de la Capital federal, con un 70% de las inversiones totales.

Esto nos permite observar que la Provincia de Buenos Aires es quien más ha alentado y promovido esta gestión lo cual ratifica la observación que se ha dado en todos los foros de debate sobre la crisis territorial que promovió finalmente el esquema propuesto por la Ley de uso del suelo, muy cuestionada en este aspecto. Sin embargo, en los últimos foros de debate se ha hecho hincapié en un aspecto interesante de la cosmovisión que promueve este modo de hacer suelo urbanizado.

Y es el hecho que los rangos estimados como iniciales por la ley de uso del suelo que arranca con la concepción de loteos de 600 metros como aceptables para las nuevas conurbaciones se completa con un esquema más amplio de lotes desde 200, 260, 370 y hasta un límite de 400 metros por la Ley 14. Esto según la idea de los urbanistas que intervinieron en la gestión del texto original de la ley, establece un rango de alternativas para la diversidad del uso territorial y la "democratización del uso del suelo" en las propias palabras del Arquitecto Reese, uno de los teóricos reconocidos que tuvo participación en esta creación, y que en Campana tiene alguna presencia fundamental ya que fue el iniciador del famoso e histórico Plan estratégico local.

Precisamente en un artículo periodístico de esa época el citado Arquitecto, se planteaba que de acuerdo con datos publicados por el Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, para la época de la sanción de la ley había más de 850 mil hogares con problemas habitacionales en el territorio bonaerense.

La gran cuestión que la Ley ha generado en este camino de democratización del suelo es haber ampliado la oferta de generación de espacios totalmente servidos con un rango de dimensiones que abarca todos los segmentos sociales y esto ha sido enunciado por el Gobierno de la Provincia como el gran paso adelante en la rectificación del modelo de ocupación territorial que planteó la Ley 8912 y al cual tuvieron que subordinarse todos los esquemas de planeamiento de los municipios.

En estos tiempos pandémicos alentar este camino es una oportunidad de promover la inversión y generar oferta de suelo servido para la concreción de los asentamientos poblacionales. La autoridad provincial implementó una serie de protocolos de presentación de proyectos en cuya adecuación local participé de modo de hacer más fluida la generación de la documentación técnica necesaria..

El ritmo de solución al déficit habitacional es lento pero lo interesante a observar en el estudio del CIC, es que la evolución de la inversión ha dado su máximo crecimiento en los últimos 3 años, con lo cual estamos en una espiral ascendente donde la evolución de la propuesta de la ley 14 empieza a cristalizar en los objetivos que se había propuesto.