Opinión:
Promover el acceso al suelo
Por Arq. Jorge Bader

Nuestro país tiene una buena oportunidad para enfrentar reformas urbanísticas, permitiendo cambios estructurales en los estándares y decisiones en las que se viene trabajando en los últimos años.

El 10 de diciembre de 2019 se originó el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitats. Esta creación se propone, al menos en teoría, en afán de eliminar burocracias y departamentos administrativos, con la pretensión de acelerar todas las decisiones relacionadas con la planificación territorial y la mejora del hábitat en un solo organismo, incluida la construcción de viviendas, la producción de suelo urbano y el equipamiento comunitario. Esto al menos espera y desea ser un camino posible para establecer un nuevo equilibrio territorial generando mejoras estructurales en las más de 4.000 comunidades informales que se han formado en todo nuestro país.

Muy cercanos a los 40 años de Democracia, una de las características de nuestra historia moderna es que las crisis territoriales se han replicado sin encontrar una respuesta adecuada para revertir la tendencia de profundiza-ción. Las ciudades continúan expandiéndose y las diferencias urbanas continúan ensanchándose. De esa forma una de las cuestiones de nuestra historia moderna es la dura profundización de las asimetrías. En ese crecimiento y ensanche de las ciudades, los paradigmas urbanos entre lo formal e informal se han convertido en la regla. Encontrar la causa de la ciudad informal, sin ánimo de justificar, quizás sea la cuestión más simple, porque responde a la misma lógica que opera la teoría de la globalización, agregando prácticas y políticas urbanas y de ordenamiento territorial escasas o insuficientes.

En un país como el nuestro, con un alto índice de urbanización donde más del 90% de la población vive en centros poblados, de distinta escala, la principal causa de informalidad la constituye la falta de acceso a suelo utilizable con razonable provisión de servicios, que afecta a más de la mitad de la población económicamente activa. La retención de grandes superficies de suelo por parte de los poseedores de la tierra, muchas veces con interés especulativo, y la imposibilidad del Estado para proveer servicios de calidad o al menos servicios básicos en los desarrollos extensivos, han constituido una fórmula compleja en la evolución de las ciudades. Por supuesto que las estrategias de acción sobre el territorio son múltiples y obligan a aplicar criterios que permitan resolver el acceso a la tierra a todos los segmentos de la sociedad, con distintos instrumentos.

Previo a la Ley de Uso del Suelo, en la provincia de Buenos Aires, se generaron innumerables loteos de áreas cuyo acceso a los servicios era inviable. Los desarrolladores de ese momento dejaron un pasivo a las administraciones públicas a expensas de su negocio especulativo y la población ocupó esos territorios en la ventaja circunstancial del menor valor del suelo. La fórmula posterior de demandar al Estado, en cualquiera de sus formas, la solución de las infraestructuras no previstas oportunamente por los responsables de esos loteos ha generado una crisis permanente, ya que los altos costos de las obras y muchas veces la complejidad de los servicios e infraestructuras requeridas amplía la brecha y hace dificultosas las soluciones.

A pesar de la Ley de Uso del Suelo, hubo experiencias de urbanizaciones variadas, donde por los vericuetos posibles se generaron también loteos con algún único servicio básico y otras carencias. Lo cierto es que, en este panorama, aun endureciendo los requerimientos la generación de suelo servido es un problema en términos económicos ya que la fórmula tiene algunos componentes de difícil conciliación. Mayores superficies de suelo, y provisión del total de infraestructura, disminuyen la rentabilidad, o al menos si se pretende hacer tentadora la inversión, obligan a un incremento en el valor del suelo servido, y esto limita la accesibilidad a ese suelo de los sectores de menores recursos. Y en esto quiero tipificar con la clasificación, no a los sectores sumergidos que solo pueden acceder al suelo en forma subsidiada, sino a los segmentos medios de jóvenes que teniendo un margen de maniobra limitado pueden capitalizar su ahorro en un activo físico inmobiliario para empezar a generar su asentamiento primario.

Los costos de la construcción en la Argentina, hacen de la vivienda un proceso de producción lento y esforzado. El primer eslabón para el inicio de ese proceso es el acceso al suelo. Como objetivo de planificación urbana, soy un defensor del criterio que enunció en la década del 1960, el Arquitecto Cristopher Alexander. Los enclaves urbanos plenamente servidos lejos de representar una asimetría deben considerarse como el motor del desarrollo de su entorno inmediato. Él tipifica estos enclaves como puntas de lanza para generar un crecimiento y reordenar los entornos urbanos deprimidos. O para definir sectores de promoción urbanística.

Por eso creo que la aplicación ordenada de la legislación territorial vigente, representa una estrategia central para la movilización de estos factores de desarrollo. Al margen, reconociendo que se trata de otra escala y solo como anécdota, pero de alguna forma concurrente con esta idea, siempre recuerdo la visión de Calixto Dellepiane, hace ya unos cuantos años, en mi intervención en la Dirección de Planeamiento por aquella época. Él defendía las mejoras en los accesos a barrios, el pavimento y los servicios, con el argumento que eso llevaba rápidamente implícita la mejora en la calidad de la vivienda por la motivación en el habitante de la zona y la acción individual como resultado de ese beneficio urbanístico, pero sufría como todos los gobiernos la complicación presupuestaria que obliga siempre al auxilio externo. Para las administraciones públicas esta estrategia implica un fuerte esfuerzo en las habitualmente escasas cuentas de los municipios.

Las nuevas estrategias territoriales que se plantean a través de la Ley de Acceso al Hábitat y las dependencias administrativas responsables de la aplicación de la misma, trabajando en la desburocratización de los trámites, muchas veces engorrosos son un aliento a la expectativa inversora.

Finalmente, con el mismo criterio de punta de lanza de Alexander, las mejoras promovidas por el desarrollo inducido, resultan ser un estímulo en el conjunto de la sociedad, por la oportunidad y la motivación generada en los individuos.